海天密碼之一個體系是指集團企業(yè)形成一個整體的成本管理體系，這個體系包《海天密碼之12》（12個月動態(tài)月報）、《海天密碼之3》（三大關(guān)鍵點技術(shù)）這兩篇內(nèi)容的主旨。就是將12月動態(tài)月報、設(shè)計優(yōu)化、合約規(guī)劃及集中采購整合為一體，形成海天咨詢公司的建設(shè)成本管理解決方案，并因體裁衣、幫助建設(shè)企業(yè)建立起一個屬于自己的成本管理體系。

　　怎樣找到適合自身企業(yè)的成本管理模式，如何建立適合自身企業(yè)的成本管理體系，是每個房地產(chǎn)企業(yè)都孜孜以求的目標(biāo)。

　　根據(jù)海天咨詢多年的成本控制經(jīng)驗，海天咨詢成本控制專家組對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制狀態(tài)進行了分析總結(jié)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制從初級到高級要經(jīng)過三個階段：被動成本核算、主動成本控制、戰(zhàn)略性成本資源優(yōu)化配置。

　　而目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都處在第二個階段，即主動成本控制階段，所以，其工作的重點是：目標(biāo)成本控制、全成本責(zé)任制、限額設(shè)計、設(shè)計優(yōu)化、工程量清單、合約規(guī)劃、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)。海天咨詢公司有針對性的對主動成本控制的控制方法進行了研究，總結(jié)出包含12月動態(tài)月報、設(shè)計優(yōu)化、合約規(guī)劃及集中采購整合的系統(tǒng)的成本管理體系。

　　成本管理體系的流程是，通過目標(biāo)成本模板、設(shè)計方案經(jīng)濟優(yōu)化、合約規(guī)劃模板、集中采購等關(guān)鍵點技術(shù)實現(xiàn)過程動態(tài)成本管理；參建單位通過成本管控文件和實踐實現(xiàn)作業(yè)過程成本管理；而管理團隊和決策機構(gòu)則通過作業(yè)過程成本管理和過程動態(tài)成本管理達成目標(biāo)成本的控制。

　　成本管理的組織系統(tǒng)包含7個階段：投資分析階段、發(fā)展策劃階段、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標(biāo)階段、施工階段、和竣工結(jié)算階段。

　　一個集團成本管理體系中集團總部主要通過前期的宏觀投資分析、發(fā)展策劃、方案設(shè)計

　　階段完成《項目目標(biāo)成本（方案版）》及《合約規(guī)劃（方案版）》，而項目公司在總公司方案版的基礎(chǔ)上通過施工圖設(shè)計和招標(biāo)階段完成《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》及《合約規(guī)劃（執(zhí)行版）》。項目公司負責(zé)施工階段的全過程，直到項目竣工后對項目進行結(jié)算、總結(jié)，并移交集團成本管理部，集團總部再根據(jù)反饋資料更新地區(qū)成本基準(zhǔn)。

　　成本管理制度是成本管理程序順利實行的保證。成本管理程序包括：目標(biāo)成本管理程序；設(shè)計經(jīng)濟優(yōu)化程序；合同管理程序；工程預(yù)結(jié)算管理程序；工程付款管理程序。成本管理制度，包含成本管理部門的成本管理和各執(zhí)行部門的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要表現(xiàn)在以下環(huán)節(jié)：投資分析階段的成本控制保證了宏觀環(huán)境下項目投資的風(fēng)險最低；發(fā)展策劃階段的成本控制為將來的施工預(yù)算的成本控制提供基礎(chǔ)；方案設(shè)計的成本控制；施工圖設(shè)計的成本控制；招標(biāo)階段的成本控制；施工階段的成本控制；竣工、結(jié)算階段的成本控制；工程材料及設(shè)備管理以及其他環(huán)節(jié)的成本控制。

　　海天咨詢創(chuàng)新了于完善設(shè)計優(yōu)化的核心工具，是通過對項目的細化指標(biāo)：指標(biāo)值、限額設(shè)計值、同類項目相應(yīng)指標(biāo)值進行統(tǒng)計，分析出偏差的原因，并及時的與設(shè)計人員進行溝通調(diào)整。

　　設(shè)計優(yōu)化的程序包括：設(shè)計限額的制定，設(shè)計限額的下達，設(shè)計限額的執(zhí)行，設(shè)計成果的檢查，優(yōu)化設(shè)計。

　　合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級分解的方式”分解為合同大類，進而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段；合約規(guī)劃編制的過程是費項分解與組合的過程；合約規(guī)劃編制涉及各個部門，由成本管理中心組織編制；合約規(guī)劃的編制時間與公司的管理成熟程度有很大關(guān)系，一般從方案設(shè)計階段開始編制合約規(guī)劃。

　　集中采購程序是由項目公司向集團總部發(fā)出采購申請，集團總部擬定采購計劃。通過進行統(tǒng)一集中的供應(yīng)商管理與評估、采購價格管理、采購招投標(biāo)管理，匯集采購計劃調(diào)整匯總，形成綜合采購計劃，并進行貨物的集中訂購業(yè)務(wù)和集中結(jié)算業(yè)務(wù)。為實現(xiàn)集團采購業(yè)務(wù)集中管控的需求，集中采購包括以下幾種模式的應(yīng)用：集中定價、分開采購；集中訂貨、分開收貨付款；集中訂貨、分開收貨、集中付款；集中采購調(diào)撥。